La propiedad horizontal en Venezuela, que no es más que una propiedad especial que se constituye exclusivamente sobre edificios divididos en apartamentos o locales que pueden ser aprovechados independientemente.
Es importante destacar que, la propiedad horizontal tiene como principal característica que esta coexisten dos clases de derecho de propiedad. Un derecho de propiedad individual, sobre el apartamento o local, y un derecho de propiedad colectivo o de la comunidad que conforma el edificio, sobre las áreas comunes de toda la construcción.
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¿Qué es la Propiedad Horizontal?
La propiedad horizontal es una entidad jurídica que se refiere a un conjunto de normas que rigen la división y organización de los diferentes bienes inmuebles resultantes de la separación de un edificio o un terreno común.
Así pues, la propiedad horizontal no es una propiedad específica, sino un régimen que regula la forma de división de la propiedad y la relación entre los propietarios de la propiedad privada y la propiedad común separada del terreno o del edificio. La propiedad horizontal permite la organización de los copropietarios y el mantenimiento del bien común.
Por ello, la forma especial y seccional de división de la propiedad, que se realiza a través de casas, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, áreas industriales, terrenos y otros a los que se divide el condominio, otorga al propietario de estas unidades un derecho absoluto y exclusivo de propiedad de las mismas y un derecho obligatorio de copropiedad de la propiedad común.
Así pues, el derecho de propiedad horizontal junto con la vivienda incluye el porcentaje de propiedad de los elementos comunes a todos los propietarios de la vivienda en cuestión.
Estos elementos se consideran necesarios para el buen uso y disfrute de la vivienda y su participación es plenamente inherente a la propiedad de la misma, ya que están inseparablemente ligados a ella. La propiedad horizontal es una mezcla de propiedad individual y colectiva. No es una empresa, corporación u organización sin fines de lucro.
Análisis sobre la Propiedad Horizontal
La propiedad horizontal es el derecho a uno o más pisos, casas o habitaciones de un edificio, que fueron adquiridos por separado por diferentes propietarios, pero que comparten ciertos derechos y obligaciones. La propiedad horizontal es, por lo tanto, la institución jurídica relacionada con la división y organización de la propiedad resultante de la separación de un edificio común.
Esta propiedad regula la forma en que se divide la propiedad y su relación con el resto de la propiedad privada y común del edificio. Por lo tanto, el edificio tiene varios propietarios. Cada propietario tiene uno o más apartamentos (también llamados apartamentos o casas), pero nadie es dueño del edificio en su conjunto.
Además de todos estos objetos individuales, hay una propiedad común de las habitaciones como el lado de entrada, pasillos, ascensores, etc. La propiedad de un condominio significa que el dueño del condominio tiene un porcentaje de propiedad de las áreas comunes. Este porcentaje forma parte de la propiedad del apartamento y está inseparablemente ligado al mismo.
Principios de la Propiedad Horizontal
Este es uno de los principios básicos del régimen de propiedad horizontal establecido en su ley reguladora: la primacía del derecho necesario sobre el dispositivo. En la explicación de la ley de propiedad horizontal con referencia directa al régimen de propiedad horizontal, se afirma:
«A menudo, esto no era el resultado de definiciones mutuas y libres de los contratistas, sino que generalmente era dictado por el promotor del contratista, con sujeción a ciertos tipos generalizados por la práctica, y sólo aseguraba su conexión con las personas que habían entrado en el régimen de propiedad horizontal».
La ley prevé una reglamentación que, por una parte, basta en sí misma para constituir con reservas dejadas a la persona- un ordenamiento jurídico que presida y regule este tipo de relaciones y que, por otra parte, permite aclarar, completar e incluso modificar a voluntad ciertos derechos y obligaciones, siempre que no violen las normas de la ley exigida, lo que se deduce claramente de los términos de la propiedad horizontal.
Ley de Propiedad horizontal
Podemos destacar, a la luz de esta legislación, tres (3) figuras centrales.
1. En primer lugar, lo que pudiera llamarse el poder originario o de máxima autoridad como lo es la comunidad de vecinos, comunidad de propietarios, formalmente conocida como Asamblea de Propietarios.
2. En segundo lugar, un órgano representativo de la comunidad de propietarios, conocido como Junta de Propietarios o Junta de Condominio, la cual es elegida por los propios propietarios para que representen y defiendan sus derechos e intereses.
3. En tercer lugar, el Administrador, el cual es elegido por la comunidad o Asamblea de Propietarios, y es la figura operativa en la conducción y el quehacer diario del edificio o conjunto residencial, y en cuyos hombros descansa la responsabilidad del funcionamiento del inmueble o inmuebles encomendados.
Naturaleza Jurídica
El tema se debate ampliamente a nivel teórico y de derecho comparado, así como en la exégesis positiva de las leyes de los distintos países. Es necesario partir del concepto de propiedad horizontal y sus características básicas para llegar a una definición de su naturaleza jurídica.
Por lo tanto, será necesario aceptar que se trata de una propiedad especial o de una propiedad que ha sido alterada por una combinación de otros factores jurídicos.
No existe una completa libertad de disposición, pero está condicionada tanto por el objeto de la vivienda en sí como por los intereses de los demás propietarios del edificio; no hay una división libre porque las partes comunes siguen siendo secundarias a lo principal que constituye la vivienda de cada uno de ellos; el uso del propietario o del inquilino, etc.
También está condicionado por los intereses colectivos; no se respeta la regla de acceso al terreno; no hay dominio sobre el uso del subsuelo y del espacio superior; los problemas de buena vecindad en el edificio son cada vez más intensos.
La propiedad horizontal puede surgir de diferentes maneras:
- Porque el propietario del edificio vende, traspasa o de alguna manera transfiere la propiedad de uno o más apartamentos, dejando la propiedad del otro u otros pisos o no
- Por división material del condominio de manera que cada copropietario se convierte en el único propietario del apartamento, manteniendo la comunidad en partes útiles para todos,
- Por la construcción del edificio por varias personas, atribuyéndolo a la propiedad horizontal.
No sólo las acciones entre personas vivas pueden conducir a la propiedad horizontal, a través de la venta, intercambio, donación, asociación, etc.
Conclusión
La propiedad horizontal es una propiedad especial que está formada exclusivamente por edificios que están divididos en apartamentos o habitaciones que pueden ser utilizados independientemente unos de otros.
El fundamento jurídico de la misma es la LPH (Ley de Propiedad Horizontal), esta nace desde el momento en que se constituye dicho régimen para un edificio, cosa que se hace generalmente en escritura pública para poder tener acceso al Registro de la Propiedad.
Junto a dicha Constitución, se otorgaron también los Estatutos, que contendrán las reglas para el ejercicio de los derechos de propiedad, que puede haber fuertes limitaciones al derecho de propiedad, así como todo lo relativo a gobierno del edificio, gastos, conservación, entre otras particularidades.
Es muy importante que estos estatutos se inscriban en el Registro de la Propiedad para que puedan ser de interés para terceros, aunque hay muchas comunidades que se limitan a remitirse a las normas generales, por defecto al propio derecho de propiedad horizontal.
La característica principal de la propiedad horizontal, tal como se entiende hoy en día, es la mezcla de la propiedad individual y colectiva. En la propiedad horizontal, todas las decisiones relativas a las partes comunes son adoptadas por una unidad denominada «consorcio de propietarios» o consejo de copropietarios, es decir, un grupo de todos los propietarios. Las modalidades de trabajo de este consorcio se definen en el «Documento sobre propiedad y gestión conjuntas».
Por el contrario, las decisiones sobre las acciones propias son tomadas por los propietarios individuales, aunque están sujetas a ciertas restricciones en el derecho civil general y limitadas a ciertos derechos específicos otorgados al Consejo de Administración de los condóminos.
