Contrato De Arrendamiento. Concepto, Importancia, Obligación

Existe un acuerdo de arrendamiento cuando el propietario de un inmueble se niega temporalmente a utilizarlo y lo utiliza contra el pago de un alquiler por parte de otra persona. Se conoce comúnmente como contrato de arrendamiento y se formaliza en el contrato. El propietario es un arrendador que renuncia a la posesión de una propiedad y un inquilino que la compra a cambio del pago del alquiler.

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El contrato de arrendamiento en Venezuela

El Contrato De Arrendamiento En Venezuela
El Contrato De Arrendamiento En Venezuela

De acuerdo con lo anterior, el contrato de arrendamiento es:

  • De mutuo acuerdo, ya que se basa en el acuerdo de las partes y no requiere ninguna formalidad adicional. Sin embargo, hay que recordar que la ley de arrendamiento debe ser respetada al alquilar la propiedad.
  • Bilateralmente, ya que incluye a la parte que transfiere la propiedad y a la parte que la recibe. Esto no impide que más de dos personas participen en el contrato de arrendamiento. Por ejemplo, una casa puede pertenecer a un matrimonio, en cuyo caso ambos cónyuges actúan como invitados.
  • Es temporal porque el uso y el disfrute se transfieren por un período determinado. Hay un usufructo de por vida, pero su trabajo es diferente al arrendar.
  • Oneroso, porque la persona que viene a pedir prestado el inmueble o a disfrutarlo paga el arrendamiento.

La renta puede tener otras cualidades. Por ejemplo, se puede transferir si se permite el subarriendo. También puede combinarse con otras transacciones, como un seguro de arrendamiento o una opción de compra. También puede incluir una cláusula de garantía como provisión para el arrendamiento.

Según el Código Civil Venezolano: “el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra una cosa mueble o inmueble, por cierto, tiempo y mediante un precio determinado que esta se obliga a pagar a aquella” (Art. 1.579 c.c.)

La importancia del contrato de arrendamiento

Es importante garantizar que se utilice un buen arrendamiento. Los términos del contrato definen el resultado de la transacción y por lo tanto son una garantía de satisfacción para ambas partes.

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Importancia del contrato de arrendamiento

La interpretación del contrato de arrendamiento o de servicios a menudo conduce a disputas que terminan en los tribunales. Por lo tanto, es aconsejable contratar a un abogado para que revise o redacte el texto, ya que sus servicios serán más rentables que los que se requieran en procedimientos judiciales posteriores.

Arrendamiento y subarrendamiento

  1. Se entiende ahora por esto la cesión del derecho de arrendamiento; es la cesión de los derechos que el arrendatario tiene contra el arrendador por parte del arrendatario a un tercero llamado cesionario.
  2. Un contrato de subarrendamiento es un contrato de arrendamiento que el arrendatario celebra con un tercero, el llamado subarrendatario.

Si se arrienda y subarrienda, tiene las siguientes consecuencias:

  • El contrato de subarrendamiento es efectivo contra el arrendador, de modo que el contrato de subarrendamiento se convierte en un tercero que no tiene ningún derecho ni obligación con el arrendador en virtud del contrato de subarrendamiento. A la inversa, la cesión del sub alquiler surte efecto frente al arrendador en cuanto esté la acepta.
  • El alquiler que debe pagar el subarrendatario al arrendatario puede diferir del importe acordado entre el arrendador y el arrendatario, pero el alquiler permanecerá inalterado en caso de cesión.
  • El subarrendatario está facultado para hacer valer todos los derechos del arrendatario contra sus arrendadores (por ejemplo, el derecho a que se le entregue el objeto en buen estado y a que se efectúen todas las reparaciones necesarias), mientras que los derechos que un sucesor puede hacer valer contra un cesionario son los que este tiene en virtud de las normas sobre cesión de créditos.
  • El arrendatario tiene la posición preferente que la ley concede a los arrendadores respecto de un subarrendatario; el arrendatario/vendedor no tiene ninguna posición preferente.

Condiciones del arrendamiento

  • Los propietarios están obligados a mantener y sostener la propiedad en buenas condiciones. El propietario (el propietario no está obligado a llevar a cabo las reparaciones causadas por los daños maliciosos de los inquilinos).
  • En cuanto al alquiler, el inquilino o subinquilino no está obligado a pagar más que el alquiler legal.
  • En caso de subarriendo, el subarriendo no es válido sin el permiso expreso del arrendador.
  • En materia de publicidad, los anuncios en la prensa o en otros medios publicitarios con los que se ofrezca el inmueble en alquiler deberán tener carácter de oferta pública.
  • Por otra parte, se prohíbe la publicidad en la prensa o en otros medios publicitarios que tengan un propósito o efecto discriminatorio de alguna manera.
  • Si durante el período de arrendamiento el inmueble arrentado pasa a ser propiedad de una persona que no sea el jefe del arrendador por cualquier motivo, el nuevo propietario está obligado a cumplir el contrato de alquiler dentro del período acordado.

Garantía de la relación arrendataria

Garantía de la relación arrendataria
Garantía de la relación arrendataria
  • El Arrendador podrá exigir al Arrendatario que aporte garantías o fianzas personales por las garantías aceptadas por él. Estos dos tipos de garantías no pueden coexistir de ninguna manera.
  • Las garantías que representan un depósito en efectivo
  • El dinero proporcionado como garantía no podrá exceder de 4 meses de alquiler más intereses.
  • Una vez transferido al arrendador (natural o jurídico), el dinero se invierte en bancos y otras instituciones financieras.
  • Si el arrendador no cumple esta obligación, está obligado a pagar al arrendatario intereses al tipo medio indicado por la B.C.V.
  • Dentro de los 60 días siguientes a la terminación del contrato, el arrendador devolverá al arrendatario la cantidad recibida como garantía más los intereses devengados, siempre que el arrendatario pueda pagar el alquiler a su costa.
  • Los intereses de demora no excederán del tipo medio de las obligaciones de las principales instituciones financieras.
  • Por último, las partes podrán establecer la responsabilidad penal por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario en relación con la expiración del contrato de arrendamiento.

Las obligaciones del arrendador

En virtud del Contrato, el Arrendador está obligado a entregar el objeto de la renta al Arrendatario, a mantenerlo en las condiciones en que fue alquilado y a ayudar al Arrendatario en el uso pacífico del objeto de la renta, pero nada impide que las partes aumenten o disminuyan estas obligaciones dentro de los límites de su libre voluntad.

Ente sus obligaciones podemos encontrar:

  • El propietario debe entregar el objeto de arrendamiento en su totalidad, así como sus accesorios.
  • El arrendador debe entregar la unidad de arrendamiento en su totalidad de acuerdo con el contrato de arrendamiento, las intenciones de las partes, la buena fe y la ley.
  • El arrendador entregará la unidad de arrendamiento junto con todos los accesorios que sean apropiados para la naturaleza y el propósito de la unidad.
  • Entregará el objeto en buen estado y efectuará las reparaciones necesarias. Por supuesto, también es posible un acuerdo implícito en sentido contrario, pero no basta con que la celebración del contrato se base únicamente en el hecho de que el arrendatario conozca el mal estado del objeto y comience a utilizarlo, ya que el arrendatario puede esperar legalmente que cumpla sus obligaciones en tales condiciones. El arrendatario que se comporte de esta manera debe tener en cuenta que si no se ha hecho la descripción del objeto, debe asumir que ha recibido el objeto en buen estado y con reparaciones, salvo prueba en contrario, y por lo tanto debe devolverlo en el mismo estado.
  • El suministro de bienes o artículos de una aldea tendrá lugar en el lugar donde se encuentre el artículo, aunque se podrá especificar un lugar diferente para el suministro de bienes muebles o auxiliares del artículo principal.
  • El plazo de entrega es el tiempo que sigue directa o implícitamente a la voluntad de las partes. Si no hay acuerdo entre las partes sobre el plazo de entrega, una de las condiciones esenciales para su existencia (la falta de acuerdo sobre el plazo) no está incluida en el contrato de arrendamiento. La evidencia de tales desacuerdos no se irrita fácilmente.
  • Los gastos de entrega corren a cargo del arrendador, a menos que se acuerde otra cosa directa o tácitamente.
  • La obligación de entregar el objeto arrendado es indivisible entre los copropietarios y los sucesores legales del propietario.
  • Las sanciones por la no entrega o la entrega final tardía del bien arrendado son penas previstas por el derecho común.

Las obligaciones del arrendatario

  • El arrendatario debe utilizar la propiedad: es su derecho, pero también su deber en la medida en que sea necesario utilizar la propiedad para evitar causar daños al propietario.
  • El arrendatario debe usar la propiedad como un buen padre: es decir, debe usar la propiedad sin dañar, molestar a los vecinos, crear objetos peligrosos, inmorales o insalubres. Por ejemplo: infligir daños dejando los grifos abiertos, no desinfectar la habitación si está contaminada, en algunos casos introducir animales, no abandonar la tierra cultivada, etc.
  • El arrendatario debe utilizar el objeto para el fin especificado en el contrato o no, según las circunstancias: en otras palabras, la persona que arrienda una casa no puede establecer un hotel, una escuela, un centro comercial o cualquier otra cosa que no sea una casa.

Obligaciones de pagar la pensión de arrendamiento.

  • El objeto de esta obligación: es pagar el canon convenido y además efectuar otros pagos que se consideran accesorios por ejemplo pagar el aseo urbano etc.
  •  El lugar del pago: es el que se haya designado en el contrato o a falta de estipulación, el domicilio del arrendatario en el momento del vencimiento del calor.
  • El momento en que debe hacerse el pago: es el designado en el contrato que pude establecer un pago único es decir en cualquier momento o pago periódico es decir en cualquier periodicidad, por plazos vencidos o anticipados
  • Son causas que exoneran al arrendatario de pagar la totalidad o parte del pago: cuando existan vicios o defectos ocultos en la cosa, la pérdida de la cosa, la ejecución de reparaciones etc.

Obligaciones de hacer las reparaciones locativas

Estas obligaciones resultan de los daños materiales causados por el arrendatario o por las personas de las que es responsable. Sin embargo, el arrendatario queda liberado de esta obligación si demuestra que la necesidad de reparar el arrendamiento fue causada por una razón extraña fuera de su control. Esta obligación se establecerá en el momento de la celebración del contrato o en caso de deterioro o daño.

Obligación de devolver el bien arrendado

El arrendatario, al final del contrato de arrendamiento, debe devolver la propiedad tal como la recibió, de acuerdo con la descripción hecha por él y el propietario, a menos que se haya perdido o dañado por causas de fuerza mayor.

Obligaciones de notificar

El arrendatario tiene la obligación de informar al propietario lo antes posible:

  1. Cualquier usurpación o novedad perjudicial que otra persona haya hecho o quiera hacer manifiestamente en la vivienda arrendada.
  2. Y la necesidad de que todas las reparaciones sean efectuadas por el arrendador.

Obligación de cuidar la cosa arrendada.

El arrendatario es responsable del deterioro o perdida que sufriere la cosa arrendada, a menos que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

Obligación de cuidar la cosa arrendada.
Obligación de cuidar la cosa arrendada.

El desalojo

  • Sólo se puede entablar una acción contra un bien arrendado verbalmente o por escrito por un período de tiempo indefinido si existen las siguientes razones:
  • El arrendatario no ha pagado el arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas
  • El propietario quiere tomar posesión de la propiedad o de algunos de sus parientes.
  • Que la propiedad está sujeta a demolición. En este caso, se concede al propietario un plazo improrrogable de seis meses para la transferencia.
  • Que el inmueble va a ser utilizado de forma deshonesta
    Cuando una reclamación de propiedad es declarada ganadora.

Extensión legal del contrato de arrendamiento

En el caso de los acuerdos de arrendamiento celebrados en un momento determinado después de la expiración del período convenido, este período debe prorrogarse para el arrendador y, si se desea, para el arrendatario, de conformidad con las siguientes normas:

  • Si el contrato de arrendamiento dura hasta un año o menos, se prorroga por un máximo de seis meses.
  • Si la duración del contrato de arrendamiento es superior a un (1) año e inferior a cinco años, se prorrogará por un máximo de un (1) año.
  • Si la duración del contrato es de cinco años o más pero inferior a diez años, se prorrogará por un máximo de dos (2) años.
  • Si la duración del contrato es de diez años o más, se prorrogará por un máximo de tres (3) años.

Para el período de renovación del arrendamiento legal, el acuerdo de arrendamiento se considera por un cierto período de tiempo y se aplican las mismas condiciones acordadas por las partes en el acuerdo original, con la excepción de los cambios en los pagos de arrendamiento.

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