En este artículo hablaremos del contrato de compraventa de inmuebles, recomendaciones y requisitos para vender un inmueble por notaria en Venezuela, todo ello de acuerdo con la legislación vigente. El contrato de venta obliga a la persona a transferir la propiedad a otra persona a cambio de la cantidad acordada.
La venta es un contrato en el que una persona llamada el vendedor se compromete a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada el comprador, quien se compromete a pagar el precio en efectivo o en parte en efectivo y en parte en especie. (Art. 1.474 C.C.V.)
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Requisitos para vender un inmueble por notaría
Para vender una propiedad, los siguientes requisitos, junto con un documento de venta preparado y aprobado por un abogado, deben presentarse en el registro de propiedad pertinente en el lugar del inmueble:
- Documento de venta redactado y visado por un abogado.
- Copia de la Cédula de Identidad de los otorgantes.
- Original y copia del Registro de Información Fiscal (RIF) actualizado, de cada uno de los otorgantes.
- En caso de ser una persona jurídica, debe acompañarse el documento constitutivo y últimas Actas de actualización de la compañía, y copia de la Cédula de Identidad del representante legal.
- Ficha Catastral (Si la Cuenta esta a nombre de una persona diferente al propietario actual, debe hacerse el cambio de nombre)
- Solvencia del Derecho de Frente.
- Solvencia de Agua del inmueble (Si se trata de un apartamento, previamente debe obtenerse la Solvencia de pago del Condominio)
- Registro de Vivienda Principal. En caso de no tener registrado el inmueble como Vivienda Principal, deberán pagar el equivalente al 0,5% del precio de venta del inmueble, este pago se hace con la Planilla emitida por el SENIAT, ante una entidad bancaria autorizada a recibir pagos a la Tesorería Nacional. Se debe exigir la Certificación de Pago.
- Pago de los Derechos de Registro: Según el cálculo realizado por el Registro Inmobiliario, en el Banco y Cuenta que indique el Registro.
- Pago de Impuesto Municipal: Impuesto que se le paga a la Alcaldía correspondiente por la operación inmobiliaria.
Partes en un contrato de compraventa
Las partes en un contrato de compraventa son:
1.- Comprador: El que paga el precio cierto y en dinero.
2.- vendedor: El que transmite el dominio de una cosa o un derecho.
La venta de un inmueble cumple con dos (2) etapas:
- La primera es la opción de compra-venta, donde se establecen las condiciones de la operación, esto es: descripción del inmueble, precio, forma de pago, plazo para la protocolización del documento definitivo de venta, monto de la garantía entregada para asegurar la operación, y las penalidades correspondientes en caso de incumplimiento.
- La segunda es la protocolización del documento definitivo de compra-venta, presentado al Registro Inmobiliario correspondiente con los recaudos que señalamos anteriormente.
Recomendaciones:
El propietario, después de haber tomado la decisión de vender, comienza a tramitar los documentos necesarios para el registro.
Antes de firmar la opción de compra, el comprador debe comprobar en el Registro de la Propiedad, de acuerdo con la escritura de venta, que la propiedad está libre de cualquier gravamen (ejecución hipotecaria, prohibición de venta y cargas).
Existen requisitos especiales en caso de fallecimiento del copropietario, en caso de divorcio, si la propiedad pertenece a un menor o si actúa por poder:
- En caso de fallecimiento de uno de los propietarios, los copropietarios deben presentar una declaración de herencia y la respectiva solvencia de la propiedad.
- En caso de divorcio, cuando las partes no acuerden la venta de la propiedad de mutuo acuerdo, deberán presentar al vendedor la prueba de la liquidación de la propiedad conjunta y la decisión judicial relativa a la propiedad transferida.
- Si los bienes están en posesión de menores, se requiere la autorización previa del tribunal de menores.
- Cuando se actúa basándose en un poder, este debe ser registrado y no simplemente autenticado.
